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经过20天的挫败,再次冲刺港股。中国债务扩张的估值很难让人乐观 002513

时间:2021-05-03 23:58:50 作者:佚名

经过几年的债务扩张,2020年,港龙航空中国公司在香港提交了第二份上市申请。在目前热情不减、成功少、周期长的环境下,港龙中国在香港上市的可能性有多大?公司目前的估值水平如何?

第一份招股说明书于4月22日到期后,仅20天后,5月12日,港龙中国房地产集团有限公司(以下简称“港龙中国”)再次向香港联交所提交表格,并向香港股市发起冲刺。

招股书上说,港龙中国在常州起步,有13年的发展历史。是江苏的一家小型房企,重点开发以住宅为主的物业及相关配套设施。其业务覆盖长三角地区周边城市,包括江苏省常熟、盐城、南通,浙江省杭州、嘉兴、湖州、绍兴,上海及河南、贵州省多个城市。

2019年10月22日,港龙中国首次提交在港股主板上市申请,今年4月22日上市进程正式宣告失败。

数据显示,2019年,港龙中国分别实现营收19.78亿元和净利润4.7亿元。但三年成功后,公司负债也有所上升,资产负债率远高于287%的行业水平。

市场密切关注的一个问题是,在房企偿债高峰即将到来、新冠肺炎疫情冲击楼市之际,负债扩张的港龙中国是否面临更大的生存压力。同时,在近几年主流地产企业提出的“减债”趋势下,港龙中国会考虑降低债务和业务风险吗?对于这些问题,“投资者网”联系了港龙航空中国的通信部门,但没有得到回应。

2020年,在国内房地产企业赴港上市热情不减、资本市场大幅波动的大环境下,投资者也很好奇负债较高的港龙中国能否成功上市融资?以港龙中国为例,内地中小房企在香港上市难的终极“卡”在哪里?如果港龙中国成功通过听证会,资本市场对其估值会有多高?

储备加速扩张导致负债增加

作为区域性房地产企业,港龙中国一直在加快布局,特别是从2018年开始,公司开始进入上海、河南、贵州等主要城市。截至2019年底,港龙航空中国在中国21个城市的53个项目的总土地储备为544.44万平方米,其中可销售和可租赁建筑面积26.08万平方米,开发项目建筑面积475.17万平方米,未来开发物业建筑面积43.19万平方米。

然而,经过几轮加速的储备扩张,企业债务也大幅飙升。招股书显示,港龙中国的资产负债率从2017年的98.8%上升至2019年的172.6%,截至今年一季度末,负债进一步上升至287%。根据中国研究院公布的2019年地产股平均资产负债率75.5%,港龙中国的负债率是行业平均水平的4倍,在房地产企业中处于较高水平。

纵观今年同期移交的三迅地产、皇朝地产等中小型房地产企业,不难发现,他们都存在高负债的问题。

对此,星展银行香港研究部中国房地产行业分析负责人王丹向Investor.com解释说:“通常大多数上市公司在上市当年和上市前一年的负债都比较高,房地产行业达到100-200%的负债是很常见和正常的。上市前,除了发行债券,还会使用房地产企业可以使用的杠杆,这在一定程度上会导致负债增加,但也从侧面反映出企业正处于快速发展阶段。”

2017年至2019年,港龙中国的贷款总额(包括银行贷款和其他贷款)分别为3.18亿元、8.56亿元和28.53亿元。其中一年内到期贷款约11.44亿元,公司同期手头现金及现金等价物10.52亿元,账面现金不足以偿还一年内到期债务。

同时,在现金流方面,港龙中国的净营运现金流连续两年为负。2017年至2019年,净经营现金流分别为人民币7600万元、-6.26亿元和-67.56亿元。仅2019年一年,公司现金净流出同比增长10倍,这意味着随着扩张的加速和资金的大量流出,公司目前的资金链无疑将承受更大的压力。

然而,即便如此,在港龙中国寻求在香港上市的同时,它仍在扩大布局。据公开信息,今年4月28日,经过几轮招标,港龙中国落户芜湖。这是安徽进入上海、河南、贵州等省后首次部署,征地金额1.2亿元;5月29日,港龙中国继续收购芜湖市土地,获得住宅用地23.86万平方米;6月3日,芜湖县2002-1号地块成功出售,港龙中国以2.22亿元的总价拿下该地块。芜湖两个月内继续布局。此外,港龙中国今年还在江苏无锡和海门收购了土地。

“在房地产行业,如果负债率高,成本低,说明潜力大,但如果杠杆和成本都处于较高水平,则反映出房地产企业目前的经营难度更大。受持续的房地产调控政策和高成本等因素影响,房地产市场的平均利润有所下降。在房地产企业仍然难以通过快速周转吃利息的现状下,企业可以通过上市融资实现快速扩张和清偿债务。这并不容易。”王丹说。

市场冷,内屋估值有限

2019年房企聚在香港上市后,今年热情依旧不减。截至今年6月9日,翔盛控股、皇朝地产、菲尔德集团、港龙中国等提交的招股说明书。从2019年提交表格的房企来看,他们仍然很有可能无法在香港上市。比如三迅地产和港龙中国的招股书都失败了,鳌山控股和赫伦堡两次失败,万创国际第四份招股书直接被拒。

据统计,2019年香港成功IPOs家,包括德信中国、殷诚控股、中梁控股、新立控股、天宝集团、中环控股,较2018年的9家减少3家。在目前的环境下,包括港龙中国在内的中小型房地产企业成功上市的几率有多大?

“房地产企业上市主要是时机问题。大型房地产企业上交表格时,也有多次提交的情况。对于在香港上市的房地产公司,我觉得通过的可能性还是比较大的。”王丹表示,房地产企业成功上市的条件不仅包括规模,还包括外部环境,如新冠肺炎疫情的影响、资本市场的大幅波动、中美关系的进展等因素。由于新冠肺炎疫情的影响,企业上市的审批、路演和流程被推迟。

在王丹看来,上市地产股的PE并不是很高。因此,基于目前的环境,房地产企业要想上市,并不容易获得良好的融资金额和对价。根据2020年房地产行业约5倍的地产股PE,新上市的房地产企业可能会在同等可比上市房地产企业估值的基础上再给予一次“折扣”。推测新上市的房地产企业能达到的估值水平会非常有限。

另一位来自香港资本市场的人士也告诉投资者。比如港龙中国这样的区域性房地产企业同质化类型太多。从估值来看,可能最多有3-4倍PE。

据公开资料显示,2019年至今,与港龙中国同规模、同档次的上市房地产企业有叶静明邦(02231.HK)和惠晶控股(09968。HK)。截至2020年6月9日收盘,两家公司上市以来市值分别增长-11.21%和+5.67%,PE值分别为9.58和15.62。

不难看出,登陆香港股市后,两家房地产企业的股价并没有明显上涨,但估值处于高位。如果未来港龙中国成功上市,能否获得同样高的估值?投资者网会继续关注。

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(文章来源:投资者网络)


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